Espace de coworking : une sous-location ?
Une SARL met à disposition de ses clients des locaux de « coworking » avec un bouquet de prestations (accueil, surveillance, entretien, internet, etc.). Problème : le propriétaire qui loue les locaux à la SARL estime qu’il s’agit d’une sous-location irrégulière… qui lui donne droit à un réajustement des loyers ! À tort ou à raison ?
Mise à disposition de locaux + prestations = sous-location ?
Une SCI loue à une SARL des locaux à usage commercial. La locataire décide de conclure avec d’autres personnes des contrats qui contiennent, selon ses mots, « des prestations de services et des mises à disposition de bureaux ».
Autrement dit, une sous-location irrégulière, selon la SCI propriétaire des locaux, qui lui permet d’exiger un réajustement du loyer payé par la SARL.
« Non ! », se défend la SARL qui rappelle que le contrat de sous-location doit remplir 2 conditions cumulatives :
- il ne doit porter que sur la mise à disposition des locaux avec, le cas échéant, des prestations associées qui ne sont qu’accessoires ;
- il permet au sous-locataire une jouissance continue des lieux.
Or, selon la SARL, si elle met, certes, à disposition des espaces de travail, elle assure également plusieurs prestations loin d’être accessoires : elle veille à l’entretien des locaux, à leur surveillance et à leur sécurité, elle assure le chauffage, l’accès internet, une ligne téléphonique et elle met à disposition des espaces partagés.
Conséquence : le montant reçu par la SARL vient rémunérer tous ces éléments, et non pas uniquement une mise à disposition des locaux.
Ce que conteste la SCI propriétaire qui met en avant d’autres éléments : les contrats de mise à disposition des bureaux mentionnent précisément un numéro et surtout une surface qui permet notamment de calculer la rémunération de la SARL. De plus, les clients ont accès de manière permanente à leur bureau et la durée du contrat est d’un mois, renouvelé par tacite reconduction.
Mais ces arguments ne convainquent pas le juge, qui tranche en faveur de la SARL : la redevance demandée par cette dernière vient bien rémunérer à la fois la mise à disposition des locaux, mais aussi les prestations proposées, et cela de manière indissociable.
Par conséquent, les règles de la sous-location, et donc du réajustement du loyer, ne sont pas ici applicables !
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